Vous louez un ou plusieurs logements via Airbnb, Booking.com ou une autre plateforme en tant que loueur en meublé professionnel ou non-professionnel.
Depuis la loi de financement de la sécurité sociale de 2021, vos revenus peuvent être soumis aux cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux.
Une fois cet article lu, vous saurez si vous êtes susceptible de payer des cotisations sociales et quelles sont les différentes options fiscales qui s’offrent à vous dans ce cas.
Quels loueurs doivent payer des cotisations sociales ?
Sont soumis aux cotisations sociales :
- tous les loueurs en meublé professionnels (LMP) ;
- les loueurs en meublé non-professionnels (LMNP) qui gagnent plus de 23 000 euros de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée.
Pour rappel, vous êtes considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) si vous réalisez plus de 23 000 euros de recettes annuelles grâce à votre activité de location meublée (courte durée ou non) et que ces recettes excèdent vos autres revenus d’activité.
Quel régime social choisir ?
Le portail de l’URSSAF donne toutes les informations sur les différents régimes possibles.
En résumé, il est possible de s’affilier à un des 3 régimes sociaux suivants :
- le régime général ;
- le régime des micro-entrepreneurs ;
- le régime des indépendants.
Le choix doit se faire en fonction de votre situation et de vos revenus issus de l’activité de location en meublé.
L’URSSAF fournit une plaquette qui décrit très bien toutes les spécificités de chaque régime.
Montant soumis aux cotisations
Dans le cas du régime général et de celui des micro-entrepreneurs, les cotisations sont calculées sur le montant des recettes locatives alors que, pour le régime des indépendants, elles sont calculées sur le revenu net (recettes locatives – charges déductibles).
Si l’activité est faiblement bénéficiaire voire non-bénéficiaire, le régime des indépendants peut s’avérer intéressant. Attention, même si votre revenu net est nul ou négatif, vous serez malgré tout soumis à un forfait minimum de 1145 euros.
Il faut également noter qu’il y a des montants maximum de recettes locatives à respecter pour pouvoir rester dans le régime général et celui des micro-entrepreneurs (voir la plaquette de l’URSSAF ou bien le tableau récapitulatif ci-dessous).
Logement meublé classé ou non classé
Il est très important de noter qu’une distinction est faite entre les meublés de tourisme classés et les meublés non classés pour les locations de courte durée.
Le classement d’un logement ne change rien dans le cas du régime des indépendants.
En revanche, l’abattement du régime général passe de 60% à 87% et le taux de cotisation du régime des micro-entrepreneurs de 22% à 6%.
Du coup, pour une activité bénéficiaire voire fortement bénéficiaire, le régime général ou celui des micro-entrepreneurs peuvent devenir plus intéressants si le logement est classé.
Récapitulatif
Ci-dessous un petit tableau récapitulatif avec des exemples, car tout ceci n’est pas simple à comprendre.
| Régime général | Micro-entrepreneur | Travailleur indépendant | |
| Montant soumis au cotisations | 1ère année d’affiliation : montant des recettes locatives supérieur à 23 000 € Années suivantes : montant des recettes locatives dès le 1er euro | 1ère année d’affiliation : montant des recettes locatives supérieur à 23 000 € Années suivantes : montant des recettes locatives dès le 1er euro | 1ère année d’affiliation : montant du revenu net correspondant au montant des recettes locatives supérieur à 23 000 € Années suivantes : montant des revenus nets dès le 1er euro |
| Plafond à respecter | 77 700 € | Meublé non-classé : 77 700 € Meublé classé : 188 700 € | Pas de plafond |
| Abattement | Meublé non-classé : 60% Meublé classé : 87% | Pas d’abattement mais exonération Acre1 possible la 1ère année | Pas d’abattement mais exonération Acre possible la 1ère année |
| Taux de cotisation | 47.5% | Meublé non-classé : 22% Meublé classé : 6% | Entre 35% et 40% Forfait minimum : 1 145 € |
| Exemple 1 Recettes locatives 30 K€ Revenus nets -1000 € | Meublé non-classé : 1 330 € la 1ère année puis 5 700 € les années suivantes Meublé classé : 432 € la 1ère année puis 1 853 € les années suivantes | Meublé non-classé : 1 540 € la 1ère année puis 6 600 € les années suivantes Meublé classé : 420 € la 1ère année puis 1 800 € les années suivantes | 1 145 € |
| Exemple 2 Recettes locatives 50 K€ Revenus nets 20 K€ | Meublé non-classé : 5 130 € la 1ère année puis 9 500 € les années suivantes | Meublé classé : 1667 € la 1ère année puis 3088 € les années suivantes Meublé non-classé : 5940 € la 1ère année puis 11000 € les années suivantes | Meublé classé : 1620 € la 1ère année puis 3000 € les années suivantes Entre 3780 et 4320 € la 1ère année puis entre 7000 et 8000 € les années suivantes |
- Pour le régime des micro-entrepreneurs, il faut rajouter la contribution formation professionnelle et des frais de chambre.
- Pour le régime des indépendants, il faut rajouter la contribution formation professionnelle.
Conclusion
Si une activité de location courte durée est non-bénéficiaire, le régime des indépendants peut s’avérer plus intéressant puisque vous ne devrez payer que le forfait minimum de 1145 euros.
En revanche, si l’activité est bénéficiaire, ça peut valoir le coup de faire classer le(s) logement(s) de l’activité et d’opter pour le régime général.
Notez également que le régime général offre une couverture plus large puisqu’il couvre aussi les accidents du travail et la maladie professionnelle contrairement aux deux autres régimes.
Avertissement : nous ne sommes pas des professionnels de la fiscalité et cet article est basé sur l’expérience personnelle du rédacteur. Le lecteur est responsable de ses propres décisions en matière de fiscalité et peut faire appel à un professionnel pour l’aider (expert-comptable, avocat fiscaliste, …).