Bourse ou Immobilier : quel est le meilleur investissement ?

Entre la bourse et l’immobilier, deux des placements les plus populaires pour se constituer un capital ou faire fructifier son épargne, il est difficile de trancher. La bourse, avec sa liquidité et son potentiel de rendement élevé, séduit ceux qui cherchent à augmenter rapidement leur capital, malgré les risques de volatilité. L’immobilier, en revanche, offre une stabilité rassurante, un revenu locatif régulier et une protection contre l’inflation, mais il exige un apport initial conséquent et une gestion souvent chronophage.

Sachez cependant qu’il s’agit d’une vision très simpliste de l’investissement immobilier et des placements en bourse. Et raisonner de cette manière pourrait vous faire rater de belles opportunités d’investissement. En effet, dans les faits, l’investissement en bourse ne se résume pas à acheter des actions et espérer qu’elles montent. Et l’immobilier ne se limite pas à l’acquisition d’un bien pour le louer. Différentes stratégies, leviers et outils existent pour investir dans l’immobilier comme dans la bourse afin de minimiser les risques et maximiser les rendements, voire pour changer complètement les règles. Alors, bourse ou Immobilier : quel est le meilleur investissement ? Vous en saurez davantage grâce à cet article et pourrez par la suite prendre des décisions plus éclairées.

Bourse et immobilier : définition

Faut-il investir en bourse ou dans l’immobilier ? Avant de répondre à cette question, voyons d’abord ce qu’est l’investissement en bourse et l’investissement dans l’immobilier.

Qu’est-ce que l’investissement en bourse ?

L’investissement ou placement en bourse consiste à acheter et vendre des titres financiers, tels que des actions, des obligations ou des fonds d’investissement, dans le but de générer des profits. Les actions représentent des parts de propriété dans une entreprise, tandis que les obligations sont des prêts accordés à des entités (États, entreprises) en échange d’intérêts. La bourse est un marché où ces titres sont échangés, et leur valeur fluctue en fonction de l’offre et de la demande, ainsi que des performances économiques. Les investisseurs peuvent opter pour des stratégies à court terme (trading) ou à long terme (placement). Bien que potentiellement rentable, la bourse comporte des risques liés à la volatilité des marchés. Pour cette raison, les placements en bourse exigent de l’investisseur une bonne compréhension des mécanismes financiers et de diversifier les placements pour limiter les pertes.

Et l’investissement dans l’immobilier, c’est quoi ?

L’investissement immobilier, dans sa forme la plus connue en tout cas, consiste à acquérir des biens immobiliers (logements, locaux commerciaux, terrains) dans le but de générer des revenus locatifs ou de réaliser une plus-value à la revente. Contrairement à la bourse, cet investissement est tangible et perçu comme plus stable. Les revenus locatifs offrent une rentabilité régulière, tandis que la valeur du bien peut augmenter avec le temps, en fonction du marché et de la localisation. L’immobilier permet également de diversifier un portefeuille d’investissements et de se protéger contre l’inflation. Cependant, il nécessite un capital initial important, car un immobilier coûte très cher, des frais d’entretien et une gestion active.

Bourse vs Immobilier : les avantages et inconvénients pour les investisseurs

Les placements en bourse

La bourse est un marché financier dynamique où se rencontrent investisseurs et entreprises en quête de capitaux. C’est un lieu d’échange de titres de sociétés cotées, où les prix fluctuent en temps réel en fonction de l’offre et de la demande. Longtemps vue comme réservée aux experts, la bourse s’ouvre progressivement à un public plus large.

Aujourd’hui, avec une bonne connaissance des mécanismes boursiers et une stratégie d’investissement adaptée, il est possible de générer des rendements intéressants. Cependant, il faut comprendre les risques inhérents à ce type de placement avant de se lancer. Voici donc les avantages et inconvénients des placements en bourse :

Les avantages de l’investissement en bourse

Rendements potentiellement élevés : la bourse offre des opportunités de rendements supérieurs à ceux des placements traditionnels (comme les livrets d’épargne ou les obligations). En achetant des actions ou des ETF d’entreprises qui performent sur le long terme, vous bénéficiez de leur croissance et en plus vous recevez des dividendes.
Liquidité élevée : les actions et autres produits boursiers s’achètent et se vendent très rapidement, offrant une flexibilité que l’immobilier ne permet pas. Cette liquidité élevée vous permet en tant qu’investisseur de réagir rapidement aux changements de marché ou de récupérer votre argent en cas de besoin.
Accessibilité : avec l’essor des plateformes en ligne, investir en bourse est devenu plus simple et moins coûteux.
Protection contre l’inflation : sur le long terme, les actions ont tendance à surperformer l’inflation, contrairement à certains placements comme les livrets d’épargne.
Transparence : les sociétés cotées en bourse sont soumises à des obligations de publication d’informations financières régulières, ce qui permet aux investisseurs de prendre des décisions éclairées.
Flexibilité : la bourse offre une grande flexibilité en termes de stratégies : investissement à long terme, trading à court terme, dividendes, etc. Chacun adapte son approche en fonction de ses objectifs et de son profil de risque.

Les inconvénients de l’investissement en bourse

Risque de perte en capital : contrairement aux placements sécurisés comme les livrets d’épargne, la bourse ne garantit pas la conservation du capital investi. En cas de mauvaise performance des entreprises ou de crise économique, la valeur du portefeuille diminue, parfois de manière significative. Ce risque exige une diversification et une gestion prudente.
Volatilité des marchés : les prix des actions fluctuent fréquemment, parfois de manière brutale et irrationnelle, en raison de facteurs économiques, politiques ou psychologiques. Cette instabilité peut entraîner des pertes importantes à court terme, même pour des investissements bien réfléchis.
Complexité du marché : comprendre les mécanismes boursiers, analyser les entreprises et anticiper les tendances nécessite du temps et des connaissances. Les débutants se sentiront dépassés par la complexité des informations à assimiler.
Frais et taxes : les courtiers prélèvent des frais sur chaque transaction (achat, vente), et les gains sont soumis à des taxes (plus-values, dividendes). Ces coûts réduisent la rentabilité globale, surtout pour les investisseurs actifs qui réalisent de nombreuses opérations. Il est crucial de comparer les courtiers et de comprendre les implications fiscales.
Stress et pression psychologique : suivre les fluctuations quotidiennes du marché génère du stress, surtout lors de périodes de forte volatilité. Les investisseurs risquent de prendre des décisions émotionnelles, comme vendre en panique ou acheter sous l’effet de l’euphorie, ce qui nuit à la performance à long terme. Une approche disciplinée et une vision claire des objectifs aident à surmonter ces défis.
Dépendance aux facteurs externes : les performances boursières dépendent de nombreux éléments hors du contrôle de l’investisseur : politiques gouvernementales, conflits géopolitiques, crises sanitaires ou fluctuations des taux d’intérêt. Ces facteurs impactent négativement les marchés, même si les entreprises sélectionnées sont solides.

L’investissement immobilier

L’investissement immobilier a la cote. Il attire de nombreux particuliers grâce à son image de valeur refuge et de source de revenus stables. Cependant, avant de se lancer, il est important de faire un tour d’horizon des atouts et des défauts de ce type de placement. S’informer sur les avantages et inconvénients vous permet de prendre des décisions éclairées, d’éviter les mauvaises surprises et d’adapter votre stratégie à vos objectifs et à votre situation personnelle. Une approche bien préparée maximise les chances de succès tout en limitant les risques.

Les avantages de l’immobilier

Rendements réguliers grâce aux loyers : l’immobilier génère des revenus locatifs mensuels, ce qui vous offre une source de cash-flow prévisible et stable. Ces loyers couvrent en partie ou en totalité les mensualités d’un emprunt, voire vous permettent de dégager un bénéfice net. Pour les investisseurs recherchant une stabilité financière, cette rentabilité régulière constitue un atout majeur, surtout dans un contexte de taux d’intérêt bas.
Appréciation de la valeur du bien : sur le long terme, les biens immobiliers tendent à prendre de la valeur, notamment dans des zones en développement ou à forte demande. Cette plus-value potentielle, combinée aux revenus locatifs, augmente la rentabilité globale de l’investissement. L’immobilier reste ainsi un actif tangible et valorisable.
Diversification du patrimoine : investir dans l’immobilier permet de diversifier son portefeuille, réduisant la dépendance aux marchés financiers. Contrairement aux actions ou aux obligations, l’immobilier réagit différemment aux cycles économiques, ce qui vous offre une protection contre les volatilités boursières. Cette diversification renforce la résilience du patrimoine.
Effet de levier avec l’emprunt : il consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. En empruntant, vous pouvez acquérir un bien immobilier, certes plus cher que si vous payiez comptant. Mais si l’investissement est rentable, les revenus locatifs couvriront les mensualités de l’emprunt. Vous pourrez même générer du profit.
Avantages fiscaux : de nombreux pays proposent des incitations fiscales pour l’investissement immobilier, comme des déductions d’intérêts d’emprunt, des amortissements ou des régimes spécifiques (ex : LMNP en France). Ces dispositifs réduisent la charge fiscale et améliorent la rentabilité nette de l’investissement.
Protection contre l’inflation : les loyers et la valeur des biens immobiliers suivent généralement l’inflation. En période de hausse des prix, les revenus locatifs augmentent, préservant votre pouvoir d’achat. Cette caractéristique fait de l’immobilier un actif attractif pour se protéger contre l’érosion monétaire.
Contrôle sur l’investissement : contrairement aux placements financiers, l’immobilier offre un contrôle direct sur l’actif. L’investisseur décide de l’achat, de la gestion, des rénovations et de la revente. Cette maîtrise permet d’optimiser la performance et de réagir rapidement aux opportunités ou aux problèmes.
Actif tangible et rassurant : l’immobilier représente un actif concret, visible et utilisable. Cette tangibilité rassure de nombreux investisseurs, qui préfèrent posséder un bien physique plutôt que des titres financiers abstraits. De plus, le bien peut servir de résidence principale ou secondaire si nécessaire.
Transmission du patrimoine : les biens immobiliers constituent un héritage tangible et durable qui se transmet aux héritiers facilement avec des avantages fiscaux qu’on peut exploiter, permettant de préserver la richesse familiale sur plusieurs générations.

Les inconvénients de l’immobilier

Engagement financier important : l’investissement immobilier nécessite un apport initial conséquent, que ce soit pour l’achat du bien ou pour les frais annexes (notaire, taxes, travaux).
Liquidité faible : la liquidité de l’immobilier est très faible. Cela signifie que vous aurez du mal à convertir votre bien en argent rapidement. En cas de besoin urgent de fonds, cette faible liquidité pose problème.
Complexité administrative et juridique : acquérir et gérer un bien immobilier implique de naviguer dans un environnement réglementaire dense. Les démarches administratives, les contrats de location, les obligations légales (comme les diagnostics techniques) et les éventuels litiges avec les locataires demandent du temps et des compétences spécifiques. Une erreur dans la gestion peut entraîner des sanctions ou des pertes financières.
Risques liés à la vacance locative : un bien immobilier non loué génère des coûts fixes (prêt, taxes, charges) sans revenus pour les compenser. Les périodes de vacance locative, surtout dans un marché saturé ou en période de crise économique, peuvent peser lourdement sur la rentabilité de l’investissement. Une mauvaise localisation ou une mauvaise gestion aggrave ce risque.
Dépendance à la conjoncture économique : la valeur d’un bien immobilier et sa capacité à générer des revenus dépendent fortement de la situation économique. En période de récession, les prix de l’immobilier chutent, et les locataires potentiels se raréfient. De plus, les taux d’intérêt fluctuants influencent le coût des emprunts, ce qui affecte la rentabilité globale.
Frais d’entretien et de rénovation : un bien immobilier nécessite un entretien régulier pour maintenir sa valeur et son attractivité. Les réparations imprévues (fuites, problèmes électriques, etc.) ou les rénovations obligatoires (mise aux normes) représentent des dépenses supplémentaires. Ces coûts, souvent sous-estimés, réduisent significativement les rendements.
Fiscalité complexe et évolutive : la fiscalité immobilière est complexe et sujette à des changements fréquents. Les taxes foncières, les impôts sur les revenus locatifs, la taxe sur la plus-value, ou encore les réformes fiscales (comme la loi Pinel ou la défiscalisation) nécessitent une veille constante. Une mauvaise gestion fiscale peut réduire considérablement la rentabilité de l’investissement.
Temps et énergie requis : gérer un bien immobilier demande un investissement en temps et en énergie, surtout si l’investisseur choisit de le faire lui-même plutôt que de passer par une agence. Trouver des locataires, gérer les réparations, suivre les contrats et s’occuper des relations locatives peut devenir une charge mentale importante, en particulier pour les investisseurs non professionnels.
Risques environnementaux et naturels : les biens immobiliers sont exposés à des risques environnementaux (inondations, incendies, tremblements de terre) qui peuvent causer des dommages matériels importants. Même avec une assurance, les délais d’indemnisation et les exclusions de garantie laissent l’investisseur face à des pertes financières substantielles.

Le levier bancaire : un atout majeur de l’immobilier

L’effet de levier est une stratégie financière qui consiste à utiliser l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. Dans le domaine de l’immobilier, cela signifie emprunter de l’argent pour acquérir un bien plutôt que de le payer intégralement avec ses fonds propres.

Concrètement, voici comment cela fonctionne : un investisseur emprunte auprès d’une banque pour financer l’achat d’un bien immobilier. Les loyers perçus servent ensuite à rembourser les mensualités du prêt, tandis que la valeur du bien peut augmenter avec le temps. Si la valeur du bien s’apprécie et que les loyers couvrent les charges, l’effet de levier permet de dégager une rentabilité intéressante sur le capital initial investi. Ainsi, l’investisseur peut accroître son patrimoine plus rapidement et potentiellement augmenter ses gains.

En France, quand vous contractez un prêt pour financer l’achat d’un immobilier, le taux est généralement le même sur toute la durée de votre emprunt (sauf en cas de renégociation ou de remboursement par anticipation). Les taux fixes offrent une grande stabilité pour les emprunteurs. Ils connaissent à l’avance le montant de leurs mensualités, ce qui facilite la gestion de leur budget. Cela leur permet aux investisseurs de mieux anticiper leurs charges et de sécuriser leur projet, même en période d’incertitude économique.

Les SCPI : investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion directe

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des véhicules d’investissement collectif qui permettent d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. En investissant dans des parts de SCPI, vous devenez associé et bénéficiez des revenus générés par les loyers, sans avoir à vous soucier de la gestion des biens.

SCPI : une solution pour investir dans l’immobilier sans les contraintes

L’un des principaux avantages des SCPI est qu’elles suppriment les contraintes liées à la gestion directe d’un bien immobilier. En effet, la société de gestion de la SCPI s’occupe de tout :

Recherche et acquisition des biens immobiliers
Gestion locative (recherche de locataires, encaissement des loyers, gestion des baux)
Entretien et maintenance des biens
Gestion des éventuels travaux

Vous n’avez donc pas à vous soucier de ces aspects chronophages et potentiellement complexes.

SCPI : une diversification accrue de vos placements immobiliers

Les SCPI permettent également une diversification plus large de vos placements immobiliers. En effet, une SCPI investit dans un portefeuille de biens immobiliers variés (bureaux, commerces, logements, etc.) et situés dans différentes zones géographiques. Cela permet de mutualiser les risques et de réduire l’impact d’un éventuel problème sur un seul bien.

Les foncières cotées (SIIC ou REITS) pour investir dans l’immobilier depuis la bourse

Placer son argent en Bourse ou dans l’immobilier ? Le choix n’est pas simple. Pourtant, une solution existe pour concilier les deux : les foncières cotées, aussi appelées SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) en France ou REITS (Real Estate Investment Trusts) à l’international. Ces instruments financiers offrent une opportunité de profiter des avantages de l’immobilier tout en bénéficiant de la liquidité et de la flexibilité de la Bourse.

Qu’est-ce qu’une foncière cotée ?

Les foncières cotées sont des sociétés spécialisées dans l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Elles se distinguent par leur statut fiscal particulier, qui les oblige à redistribuer une grande partie de leurs revenus locatifs sous forme de dividendes. Ces sociétés investissent dans des portefeuilles diversifiés, comprenant des bureaux, des commerces, des logements ou encore des entrepôts. En achetant des actions de ces sociétés, les investisseurs deviennent indirectement propriétaires d’une partie de ces actifs immobiliers.

Les avantages des foncières cotées

Les foncières cotées présentent de nombreux avantages par rapport à l’investissement immobilier en direct ou via des SCPI :

Liquidité : les actions de foncières cotées sont facilement négociables en bourse, ce qui vous permet de les acheter et de les vendre rapidement.
Diversification : les foncières cotées détiennent généralement un portefeuille immobilier diversifié, ce qui réduit les risques liés à un seul bien.
Transparence : les informations financières des foncières cotées sont publiques et facilement accessibles.
Frais réduits : les frais liés à l’investissement en foncières cotées sont généralement beaucoup plus faibles que ceux liés à l’achat d’un bien immobilier en direct ou via une SCPI. Ici, vous n’achetez que des actions pas un immobilier.
Rendement : les foncières cotées distribuent régulièrement des dividendes à leurs actionnaires, ce qui constitue une source de revenus régulière.

Alors, bourse ou immobilier : quel est le meilleur investissement ?

La question de savoir s’il vaut mieux investir en bourse ou en immobilier n’a pas de réponse universelle. Chaque option présente des avantages et des inconvénients, et le choix dépend des objectifs, du profil de risque et de la situation personnelle de l’investisseur. La bourse offre liquidité et potentiel de rendement élevé, mais elle est volatile et risquée. L’immobilier, en revanche, est stable et tangible, mais il nécessite un apport initial important et une gestion active.

Cependant, ces deux types peuvent être utilisés de manière complémentaire pour équilibrer un patrimoine. Vous pouvez par exemple utiliser le levier bancaire pour acquérir un bien immobilier et en même temps diversifier votre portefeuille avec des actions ou des SIIC/REITS. Les SCPI et les foncières cotées offrent également des solutions hybrides pour ceux qui souhaitent profiter des avantages de l’immobilier sans en subir les contraintes. Les 2 types d’investissement peuvent être utilisés de manière complémentaire dans un patrimoine.