Le crowdfunding immobilier s’impose de plus en plus comme une alternative incontournable dans le financement de projets immobiliers. En effet, cette pratique permet de réunir des fonds, parfois conséquents, auprès d’un large public en faisant appel à de multiples contributeurs. Toutefois, toutes les plateformes de crowdfunding ne se valent pas. Avant de se lancer, mieux vaut prendre le temps d’analyser certains critères clés pour choisir une plateforme qui corresponde à ses attentes et offre un maximum de garanties. Dans cet article, nous allons passer en revue les différents types de crowdfunding immobilier existants, puis nous détaillerons point par point les critères à examiner pour sélectionner une plateforme fiable et performante. Nous illustrerons également notre propos en présentant quelques-unes des plateformes phares du marché et leurs atouts.
Les différents types de plateformes de crowdfunding immobilier
Le crowdfunding en equity
Le crowdfunding en equity (capital) permet d’acquérir des actions ou parts sociales dans une société immobilière. L’investisseur devient alors copropriétaire de l’actif immobilier financé et bénéficie de droits décisionnaires au prorata de son investissement. Il perçoit des dividendes issus des loyers et peut également prétendre à une partie des plus-values en cas de revente du bien.
Ce type d’investissement, plus risqué, s’accompagne de la possibilité de rendements élevés sur le long terme.
Le crowdfunding en dette
Le crowdfunding en dette offre une autre alternative : l’investisseur prête de l’argent au porteur de projet immobilier en échange d’un intérêt fixé à l’avance. Concrètement, il acquiert des obligations avec un taux d’intérêt garanti contractuellement sur une durée déterminée (généralement entre 12 et 48 mois). À échéance, l’intégralité du capital prêté doit lui être restituée.
Cette option présente moins de risques et des rendements plus modestes, mais réguliers.
Le crowdfunding en don
Enfin, le crowdfunding en don consiste à contribuer à un projet immobilier sans aucune contrepartie financière en échange. Les sommes sont versées à titre de don ou de mécénat, permettant de boucler un tour de table pour des opérations à finalité sociale (logements abordables, habitats participatifs, etc.).
À noter que ce modèle désintéressé est très marginal en crowdfunding immobilier. D’ailleurs, 95 % des collectes sont issues du crowdfunding de dette.
Pour en savoir plus, nous vous conseillons un classement des plateformes de crowdfunding bien réalisé !
Les critères clés dans le choix d’une plateforme
Une fois le type d’investissement arrêté, se pose la question déterminante du choix de la plateforme la plus à même de répondre à ses attentes. Toutes les plateformes ne présentent en effet pas les mêmes garanties, loin s’en faut. Il convient dès lors d’analyser avec la plus grande vigilance certains critères clés avant de se décider. En voici les principaux :
La sécurité juridique et financière
La sécurité juridique et financière constitue un impératif dans le choix d’une plateforme de crowdfunding immobilier. Avant toute chose, il convient de s’assurer que la plateforme dispose d’un agrément en bonne et due forme délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cet agrément certifie que la plateforme respecte l’ensemble des obligations légales et réglementaires en vigueur.
Dans le détail, le Règlement (UE) 2020/1503 concernant les fournisseurs de services de financement participatif instaure un cadre réglementaire unique à l’échelle européenne pour les initiatives de financement participatif, qu’il s’agisse de l’émission de titres (crowdequity) ou de l’octroi de prêts (crowdlending).
Cette réglementation vise à harmoniser les statuts des divers intervenants du secteur du financement participatif opérant au sein des États membres de l’Union Européenne.
En France, le statut de Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) est introduit pour se substituer progressivement aux statuts existants de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) et d’Intermédiaire en Financement Participatif (IFP). Le contrôle du CIP est actuellement exercé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), tandis que l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) supervise l’IFP.
Les entités opérant en tant que CIP et IFP doivent s’adapter et transiter vers le statut de PSFP, et un délai leur est accordé jusqu’au 10 novembre 2023 pour obtenir la nouvelle accréditation.
Après cette échéance, le statut de CIP sera obsolète, et le statut d’IFP sera réservé uniquement aux plateformes facilitant les dons ou les prêts non rémunérés.
Cette évolution réglementaire accentue les critères auxquels les plateformes de financement participatif doivent satisfaire, tant en matière d’organisation interne qu’en termes de maîtrise et de protection des investisseurs.
Par ailleurs, la plateforme doit appliquer des processus exigeants de due diligence pour analyser la solidité des projets immobiliers proposés à la collecte. Une étude approfondie de la fiabilité du promoteur, de la qualité technique du programme, de sa rentabilité prévisionnelle et du marché local doit être conduite par des experts.
En outre, un cantonnement des fonds doit absolument être mis en place chez un établissement bancaire tiers. Ainsi, les sommes collectées sont indisponibles jusqu’à la concrétisation du projet. Cette protection essentielle évite tout détournement des fonds.
La transparence
S’agissant de la transparence, la plateforme se doit de communiquer très régulièrement sur l’état d’avancement des collectes et la bonne réalisation des projets financés (points trimestriels).
Par la suite, des points d’étape annuels sur l’avancée des travaux puis sur la commercialisation des actifs doivent être diffusés aux investisseurs. La plateforme gagne à publier des données synthétiques sur le rendement global de ses projets.
L’accès à l’ensemble des documents contractuels et officiels liés aux opérations (plans, permis de construire, commercialisation, etc.) doit également être facilité sur simple demande des contributeurs. Cette transparence totale renforce la confiance.
Le track record
Le track record désigne le « palmarès » de la plateforme, à savoir son historique en matière de collectes réussies. Il permet d’apprécier la capacité de la plateforme à sélectionner des projets aboutissant concrètement.
Généralement, les plateformes mettent à disposition un certain nombre d’indicateurs dit FPF (Financement Participatif France) issu d’un cadre déontologique du domaine. Ces derniers sont généralement accessibles via un lien dans le pied de page du site web de la plateforme de crowdfunding immobilier.
Les principaux indicateurs à évaluer sont, entre autres, les retards et les défauts de paiement sur les projets actuels.
Il est préférable de privilégier les plateformes établies possédant un solide track record sur 3 ans minimum, gage de fiabilité dans la sélection.
La diversification des projets
La diversification des projets proposés au financement constitue un atout appréciable. Elle permet à l’investisseur de répartir ses placements sur différents types de biens : bureaux, commerces, logements, hôtellerie, immobilier de santé, etc.
Cette diversification accroît la mutualisation des risques. L’investisseur pourra plus facilement composer un portefeuille équilibré en termes de rendement/risque. A contrario, une concentration sur un seul actif immobilier le rendra plus vulnérable.
Quelques plateformes phares de crowdfunding immobilier
Afin d’illustrer concrètement nos propos, penchons-nous à présent sur quelques plateformes de référence dans le paysage du crowdfunding immobilier.
La plateforme Anaxago
Fondée en 2012, Anaxago s’impose comme l’une des pionnières du marché. Elle domine le crowdfunding immobilier en equity et a déjà financé avec succès plus de 200 projets pour un montant de plus de 150 millions d’euros.
Anaxago séduit par la grande diversité de ses projets, allant de la construction neuve à la rénovation d’actifs tertiaires ou commerciaux, avec des tickets d’entrée accessibles à 1000 €. Ses équipes d’analystes éprouvées étudient rigoureusement chaque dossier. Le taux de défaut reste très faible.
Côté transparence, la plateforme publie un rapport annuel détaillé sur ses activités et la performance des projets. Elle communique également régulièrement pendant le déroulement des collectes.
La plateforme Wiseed
Wiseed se distingue par sa spécialisation en crowdfunding immobilier corporate. Les fonds levés servent prioritairement à financer le développement de promoteurs ou gestionnaires immobiliers.
Depuis sa création en 2013, Wiseed revendique le financement de plus de 150 PME pour 60 millions d’euros collectés. Son taux de défaut reste minime.
Wiseed offre l’avantage de proposer des durées d’investissement assez courtes (18 mois en moyenne), avec des rendements attractifs entre 8 et 12%. La plateforme arbore une image moderne et soignée, avec un parcours utilisateur fluide. Les frais atteignent 0.9 % pour des montants inférieurs à 1000 €.
La plateforme Homunity
Fondé en 2015, Homunity se distingue en proposant exclusivement des projets de promotion immobilière en régions avec des rendements potentiellement élevés.
La plateforme mise sur des programmes neufs pragmatiques destinés aux investisseurs locatifs, avec des prix au m2 attractifs. Les durées de placement varient entre 24 et 48 mois.
Homunity sélectionne rigoureusement ses projets et vise un taux de défaut zéro. Elle accompagne étroitement les promoteurs tout au long du processus, du montage à la livraison.
Côté transparence, Homunity publie les avancées de chaque collecte et programme sur son site.
En somme, Homunity cible les investisseurs en quête d’immobilier locatif clé en main en régions à fort potentiel, avec un risque maîtrisé.
Conclusion
Le choix d’une plateforme de qualité s’avère déterminant avant de se lancer dans l’investissement immobilier en crowdfunding. Au-delà de la diversité des modèles existants, plusieurs critères objectifs doivent guider la sélection de l’investisseur avisé : sécurité juridique, transparence, frais raisonnables, track record éprouvé, diversification de l’offre, accompagnement des porteurs de projets.
L’analyse approfondie de ces critères permettra de distinguer les plateformes réellement fiables, offrant un environnement propice à un investissement serein et rentable sur le long terme. Le paysage du crowdfunding immobilier ne cesse de se structurer et déjà quelques acteurs de référence se détachent, même s’il n’existe pas de plateforme parfaite.
À n’en pas douter, cette classe d’actifs continuera de séduire un nombre croissant d’épargnants souhaitant diversifier leur patrimoine. L’essor du crowdfunding immobilier apporte une pierre supplémentaire à la démocratisation de l’investissement dans la pierre, permettant au plus grand nombre de devenir co-propriétaire d’actifs tangibles. Les prochaines années promettent des innovations majeures dans ce secteur passionnant.