Le processus de vente de bien immobilier commence toujours par l’estimation de sa valeur qui doit être juste. Cela a son importance, car le prix affiché aura un impact direct sur la vitesse à laquelle vous trouverez un acquéreur et sur le montant que vous obtiendrez.
Une surestimation éloignera les acheteurs potentiels, qui pourraient considérer votre bien comme trop cher par rapport au marché. Résultat : votre bien risque de stagner des semaines, voire des mois, sur les annonces immobilières. À l’inverse, une sous-estimation vous fera perdre de l’argent, car vous vendrez votre bien en dessous de sa valeur réelle.
Une question se pose alors : comment bien estimer son bien immobilier ?
Les différentes options pour estimer un bien immobilier
Pour connaître la valeur de votre bien immobilier, vous avez le choix entre l’estimer vous-même ou le faire estimer par un professionnel. Dans les faits, trois options s’offrent à vous :
1. Utilisez un simulateur en ligne
Un simulateur en ligne est un outil digital conçu pour fournir une estimation bien immobilier rapide de la valeur d’un bien immobilier. Accessible via divers sites web spécialisés, il permet aux utilisateurs d’entrer des informations clés concernant leur propriété, telles que l’adresse, la superficie, le nombre de pièces, l’année de construction et l’état général du bien. Le simulateur se base ensuite sur une base de données de biens vendus pour fournir une fourchette de prix.
Bien que pratique, l’utilisation d’un simulateur en ligne présente certaines limites. L’algorithme ne peut pas prendre en compte toutes les particularités spécifiques de chaque bien, telles que des rénovations récentes, des caractéristiques architecturales uniques ou des éléments environnementaux. Par conséquent, l‘estimation fournie doit être considérée comme une indication générale plutôt qu’une valeur définitive. L’estimation sera plus précise à condition que de nombreuses transactions immobilières ont eu lieu récemment dans votre secteur.
Parmi les meilleurs sites d’estimation en ligne, il y a notamment :
➡️ Immo-pop
➡️ Manda.fr
➡️ Seloger.com
2. Faites appel à un professionnel de l’immobilier
Un agent immobilier ou un notaire dispose d’une expertise approfondie du marché immobilier local. Il pourra réaliser pour vous une estimation précise en visitant votre bien et en analysant les données du marché. L’avantage de faire appel à ce genre de professionnel et qu’il pourra aussi vous aider dans d’autres parties du processus comme la mise en marché, la négociation, les démarches administratives ou encore la rédaction des actes. Sachez cependant que cette méthode vous coûtera de l’argent. Les services fournis par un professionnel ne sont jamais gratuits.
3. Estimer par soi-même
Bien qu’il soit recommandé de toujours faire appel à un professionnel, il est tout à fait possible d’effectuer une première estimation soi-même. Pour ce faire, consultez les annonces immobilières de votre secteur pour comparer votre bien avec des biens similaires en termes de surface, de nombre de pièces, d’état général…
N’hésitez pas non plus à consulter les ressources précieuses mises à disposition par l’administration fiscale. Par exemple, le service des impôts fonciers publie régulièrement des données sur les transactions immobilières réalisées, accessibles en ligne. Ces informations vous seront utiles pour comparer les prix de vente récents dans le même secteur géographique.
Voici quelques liens utiles qui vous seront très utiles si vous cherchez à estimer un bien immobilier en France :
➡️ Estimez la valeur d’un bien immobilier avec l’application « Demande de valeur foncière »
➡️ https://app.dvf.etalab.gouv.fr/
➡️ Le site officiel des prix de l’immobilier
➡️ https://paris.notaires.fr/fr/outils-et-services/calcul-de-frais-d-achat
Les critères à prendre en compte pour estimer son bien immobilier
Prendre en compte les critères suivante s lors de l’estimation vous évite de sous-évaluer ou de surévaluer le bien, ce qui peut soit entraîner une perte financière, soit prolonger le temps de vente :
1. Les caractéristiques intrinsèques à votre bien
✅ La nature de votre bien (maison, appartement…) : le type de bien (maison, appartement, studio, etc.) influence directement sa valeur. Une maison individuelle avec jardin aura généralement une valeur différente d’un appartement en copropriété.
✅ Son état général : l’état général du bien est un critère majeur. L’ancienneté du bien, les travaux de rénovation effectués ou à prévoir, le type de chauffage et les performances énergétiques sont des éléments déterminants.
✅ Sa superficie en m² : la superficie totale du bien, exprimée en mètres carrés, est un des facteurs clés dans l’estimation de sa valeur. Une plus grande superficie se traduit souvent par une valeur plus élevée.
✅ Le nombre de pièces et d’étages : le nombre de pièces et la disposition du bien (rez-de-chaussée, étages) jouent également un rôle crucial. Un appartement avec plusieurs chambres sera généralement plus cher qu’un studio de même superficie.
✅ L’exposition et la luminosité : l’exposition du bien (nord, sud, est, ouest) et sa luminosité naturelle influencent également sa valeur. Un bien très lumineux et bien exposé est souvent plus attractif.
✅ L’étage auquel il se trouve : pour les appartements, l’étage est un critère important. Un appartement situé à un étage élevé avec ascenseur peut avoir une valeur supérieure à un bien similaire situé au rez-de-chaussée.
✅ L’état général des parties communes : dans le cas des copropriétés, l’état des parties communes (hall, escaliers, ascenseur) a aussi une incidence sur la valeur du bien.
✅ L’emplacement géographique : l’emplacement géographique du bien, c’est-à-dire le quartier, la proximité des commerces, des transports en commun, des écoles et des espaces verts, est un critère déterminant pour estimer sa valeur.
2. La localisation de votre bien
Un bien situé dans un quartier prisé, proche des commodités et des services, aura une valeur plus élevée. À l’inverse, un bien situé dans une zone moins attractive ou mal desservie par les transports publics peut voir sa valeur diminuer.
3. L’offre et la demande
Dans un marché où la demande est forte et l’offre limitée, les prix ont tendance à augmenter. À l’inverse, dans un marché saturé où l’offre dépasse la demande, les prix peuvent baisser. Il est donc important de suivre les tendances du marché pour estimer correctement la valeur de son bien immobilier.
Conclusion
Une estimation bien réalisée facilite les négociations avec les acheteurs potentiels et assure que le bien attire l’attention qu’il mérite. Assurez-vous donc de réaliser cette étape sans commettre des erreurs. Et si vous vous sentez tout simplement incapable de faire une estimation correcte malgré les outils et les ressources évoqués dans cet article, faites tout simplement à un ou des professionnels de l’immobilier, notamment un notaire et/ou un agent immobilier.