L’immobilier locatif, et l’immobilier en général, demeure une valeur sûre pour bâtir un patrimoine solide ou diversifier ses investissements. Ce secteur offre des opportunités de rendements attractifs et est accessible aux investisseurs novices. Sachez cependant que la réussite de votre projet ne dépend pas uniquement du bien choisi, mais aussi de la structure juridique et fiscale adoptée.
Pour optimiser la fiscalité de vos investissements locatifs, vous avez le choix entre le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et la SCI (Société Civile Immobilière). Le premier permet de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, notamment grâce à l’amortissement du bien, tandis que la seconde offre une grande flexibilité dans la gestion et la transmission du patrimoine.
Ces deux statuts offrent donc des approches distinctes selon vos objectifs : rentabilité à court terme, gestion simplifiée ou transmission patrimoniale à long terme. Dans cet article, découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur eux !
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer afin de générer des revenus. Ce type d’investissement séduit de nombreux particuliers souhaitant se constituer un patrimoine tout en percevant des loyers réguliers. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison ou même d’un local commercial.
L’avantage de l’investissement locatif immobilier est qu’en plus des revenus mensuels, l’investisseur peut également bénéficier d’avantages fiscaux selon le dispositif choisi (Pinel, Denormandie, LMNP, etc). L’objectif est double : rentabiliser son investissement sur le long terme et éventuellement réaliser une plus-value à la revente. Bien que rentable et sûr, l’investissement locatif nécessite une bonne préparation : choix de l’emplacement, étude de la demande locative, estimation des charges et du rendement. Lorsqu’il est bien pensé, il représente un excellent moyen de diversifier ses sources de revenus tout en préparant sa retraite ou en finançant d’autres projets personnels.
LMNP ou SCI : zoom sur les deux régimes fiscaux
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) désigne un régime fiscal destiné aux particuliers qui louent un logement meublé sans en faire leur activité principale. Il séduit de nombreux investisseurs pour sa simplicité et ses avantages fiscaux.
Pour bénéficier de ce statut, plusieurs conditions doivent être réunies en 2025 :
- Location d’un bien meublé : le logement doit être pourvu de l’équipement minimum défini par la loi. Il s’agit notamment d’un lit, d’une table, de sièges, de rangements, ainsi que de la vaisselle et des ustensiles nécessaires à la vie quotidienne.
- Détention par une personne physique : Le bien doit être possédé en direct ou via une indivision. La détention via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) exclut d’office le bénéfice du statut LMNP.
- Recettes locatives limitées : les revenus issus de cette activité ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Ainsi, un investisseur percevant 25 000 € de loyers meublés mais disposant de 30 000 € de revenus salariaux ou indépendants conservera le statut LMNP. En revanche, si les recettes locatives constituent la principale source de revenus, le basculement vers le régime de Loueur Meublé Professionnel (LMP) devient obligatoire, entraînant des implications fiscales et sociales différentes.
Deux options se présentent pour la déclaration des revenus issus de la LMNP :
- Régime micro-BIC : Imposition avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, sans possibilité de déduire les charges réelles. Ce régime est idéal pour les petits investissements.
- Régime réel simplifié : Déduction des frais réels (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, amortissement du bien) pour une optimisation fiscale plus poussée. Ce régime est adapté aux investissements plus conséquents.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes, souvent des membres d’une même famille, de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle offre un cadre souple pour organiser la propriété, la gestion, et la transmission du patrimoine immobilier.
Concrètement, la SCI ne poursuit pas un but commercial. Elle a pour objet principal l’acquisition, la détention et la gestion d’immeubles. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital. Les décisions importantes sont prises collectivement, selon les règles prévues dans les statuts.
Le fonctionnement d’une SCI repose sur plusieurs spécificités à connaître :
- Gestion centralisée : Un ou plusieurs gérants sont désignés pour administrer la société et représenter les associés dans les actes de gestion courante.
- Transmission facilitée : Les parts de la SCI sont plus simples à transmettre que des biens détenus en direct, ce qui en fait un outil prisé dans un cadre familial.
- Fiscalité au choix : par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), mais les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui ouvre la possibilité d’amortir les biens immobiliers, comme en LMNP.
La SCI séduit donc pour sa souplesse de gestion, sa capacité à organiser la copropriété, et ses avantages en matière de succession. Elle implique toutefois une rigueur administrative et comptable à ne pas sous-estimer.
Les avantages et inconvénients de chaque statut
Régime LMNP : souplesse et optimisation fiscale
Le statut LMNP est particulièrement prisé par les particuliers souhaitant louer un bien meublé. Il permet d’allier souplesse de gestion et optimisation fiscale via deux régimes : le micro-BIC ou le réel.
Avec le régime réel, le LMNP offre la possibilité de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.), mais surtout d’amortir comptablement la valeur du bien (hors terrain), du mobilier et des travaux. Ce mécanisme d’amortissement est extrêmement puissant : il permet souvent de gommer totalement ou presque les revenus locatifs imposables pendant plusieurs années.
Jusqu’à récemment, cet avantage fiscal était encore plus séduisant, car les amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente.
Depuis janvier 2025, une réforme est entrée en vigueur récemment et les amortissements sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les biens en LMNP. Cela signifie qu’un investisseur qui a fortement amorti son bien verra mécaniquement sa plus-value imposable augmenter.
Toutefois, le LMNP continue de bénéficier d’un abattement progressif pour durée de détention :
- 6 % par an à partir de la 6ᵉ année de détention (soit une exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans) ;
- 1,65 % à 9 % par an pour les prélèvements sociaux, avec une exonération totale après 30 ans.
Même avec l’intégration des amortissements, cet abattement reste un levier puissant pour limiter la fiscalité sur la plus-value à long terme.
Régime SCI : un outil patrimonial et fiscal à part entière
La Société Civile Immobilière (SCI) permet d’investir à plusieurs et de structurer son patrimoine immobilier. Elle peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). C’est ce dernier choix qui est le plus intéressant d’un point de vue fiscal dans certains cas.
L’IS : une imposition réduite sur les bénéfices
Opter pour l’imposition à l’IS vous fait profiter d’un taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices annuels (plafond revalorisé en 2025). Au-delà, le taux passe à 25 %, ce qui reste inférieur à la tranche marginale d’imposition de nombreux investisseurs particuliers.
Les charges sont largement déductibles (intérêts d’emprunt, amortissements, frais de notaire, honoraires…), ce qui permet de réduire significativement le bénéfice imposable. Comme en LMNP, la comptabilité permet d’amortir le bien (hors terrain), ce qui lisse l’imposition dans le temps.
La SCI à l’IS est donc idéale pour les investisseurs cherchant à recycler les bénéfices dans de nouveaux projets ou à limiter leur imposition à court terme.
Attention à la fiscalité à la revente
La principale limite du régime IS réside dans la fiscalité à la sortie. Lors de la revente du bien, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable (après amortissements). Ce qui peut entraîner une plus-value très élevée, fortement imposée à l’IS. De plus, contrairement au régime LMNP, il n’y a pas d’abattement pour durée de détention.
Par ailleurs, si les associés souhaitent récupérer les sommes dans leur patrimoine personnel, ils devront passer par une distribution de dividendes, eux-mêmes soumis à la flat tax de 30 %.
LMNP ou SCI : exemple de calcul de fiscalité
Nous supposons que nous avons acheté un bien immobilier qui valait 300 000 euros, frais de notaire inclus et nous le revendons 10 ans plus tard pour 400 000 euros :
- Prix d’achat : 300 000 euros
- Prix de vente : 400 000 euros
- Amortissements (charges chaque année) : 100 000 euros au total après ces 10 ans (charges cumulées).
Cas de la SCI
Dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la plus-value se calcule comme suit :
1. Détermination de la valeur résiduelle
La valeur résiduelle correspond à : Prix d’achat – Amortissements
→ 300 000 € – 100 000 € = 200 000 €
2. Calcul de la plus-value comptable
La plus-value correspond à : Prix de vente – Valeur résiduelle
→ 400 000 € – 200 000 € = 200 000 €
3. Imposition à l’IS
En France, l’IS (Impôt sur les sociétés) est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice et de 25 % au-delà.
Impôt sur les sociétés (IS) :
→ 15 % de 42 500 € = 6 375 €
→ 25 % de (200 000 € – 42 500 €) = 39 375 €
Total IS = 6 375 € + 39 375 € = 45 750 €
4. Récupération des fonds : imposition à la flat tax
Après IS, le résultat net en société correspond à : Prix de vente – Impôt sur les sociétés
→ 400 000 € – 45 750 € = 354 250 €
Pour rapatrier ces fonds dans votre patrimoine personnel (par exemple via la liquidation de la SCI), vous serez imposé à la flat tax de 30 % (prélèvements sociaux + impôt sur le revenu).
Montant de la flat tax = 30 % de 354 250 € = 106 275 €
5. Montant réellement perçu après imposition
Montant final perçu = 400 000 € – 45 750 € – 106 275 € = 247 975 €
Ainsi, après toutes les taxes (IS + flat tax), le montant réellement encaissé est de 247 975 €.
Cas du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
1. Calcul de la plus-value imposable depuis le 1er janvier 2025
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente.
Du coup, comme pour la SCI, on obtient : 400 000 € – 300 000 € + 100 000 € (amortissements) = 200 000 €.
2. Abattement pour durée de détention
Un avantage fiscal subsiste : un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention du bien.
- Durée de détention : 10 ans
- Abattement applicable sur l’impôt sur le revenu : 30 %
- Abattement sur les prélèvements sociaux : 8,5 %
3. Calcul des impôts
Pour les plus-values, l’impôt sur le revenu est de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Impôt sur le revenu :
200 000 € × 19 % × (1 – 30 %) = 26 600 €
Prélèvements sociaux :
200 000 € × 17,2 % × (1 – 8,5 %) = 31 562 €
Total des impôts dus :
26 600 € + 31 562 € = 58 162 €
4. Montant réellement perçu après imposition
Montant final perçu = 400 000 € – 58 162 € = 341 838 €
Ainsi, après imposition, le montant réellement encaissé est de 341 838 €.
Présenté sous cet angle, le LMNP apparaît comme le meilleur choix.
Le choix final dépend de votre situation !
Le choix entre le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et la SCI (Société Civile Immobilière) dépend fortement de votre profil et de votre stratégie patrimoniale.
LMNP : un statut plus adapté aux particuliers
Nous l’avons vu, le régime LMNP est particulièrement avantageux pour les particuliers qui souhaitent investir à titre personnel. Il permet de bénéficier de déductions fiscales qui conduisent à une imposition très faible, sur les revenus locatifs… du moins dans les premières années.
Dans notre exemple, nous avons volontairement pris une plus-value importante avec un amortissement relativement faible, pour illustrer le mécanisme. C’est réaliste et souvent favorable pour un particulier, à condition d’avoir une bonne stratégie de revente.
Cependant, le LMNP présente une limite importante car, lorsque l’emprunt est élevé, les loyers perçus ne suffisent généralement pas à couvrir à la fois les mensualités de crédit et les impôts. Par conséquent, l’investisseur est contraint de compléter avec ses propres fonds chaque mois.
Et surtout, l’argent injecté dans une LMNP depuis votre compte personnel subit une forte pression fiscale : vous payez avec de l’argent déjà taxé (net d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales).
SCI et holding : une stratégie optimisée pour les dirigeants d’entreprise
Si vous êtes dirigeant d’entreprise et que vous disposez déjà d’une holding, une approche plus efficace consiste à investir via une SCI détenue majoritairement par votre holding.
Par exemple, vous pouvez structurer votre montage ainsi :
- Votre holding détient 99,9 % des parts de la SCI ;
- Vous, en tant que particulier, détenez seulement 0,1 %.
Dans ce cas :
- Aucune somme ne sortira de votre poche personnelle pour alimenter le projet.
- Les loyers perçus iront directement dans la SCI, qui peut rembourser le crédit et payer ses charges avec les fonds internes de la holding.
Et surtout, les flux financiers transitent entre sociétés, ce qui permet une optimisation fiscale (absence de double imposition, pas de fiscalité personnelle sur les revenus réinvestis, etc.). En clair, la SCI est bien plus adaptée aux profils entrepreneuriaux ou patrimoniaux complexes, notamment lorsqu’on souhaite faire circuler les flux au sein d’un groupe d’entreprises.