Quand on demande un prêt immobilier chez une banque, en pratique, cette dernière exige la plupart du temps un apport personnel d’au moins 10 % et parfois davantage chez certains établissements de crédit, et ce pour de nombreuses bonnes raisons. Notamment, en demandant à l’emprunteur d’investir une partie de ses propres fonds, la banque s’assure que celui-ci dispose d’une certaine capacité à épargner et à gérer ses finances. Également, en exigeant un apport personnel de l’emprunteur, la banque réduit le montant du prêt immobilier nécessaire pour financer le projet, ce qui peut être plus attrayant pour elle en termes de gestion des risques.
Pour autant, sachez qu’il est bien possible d’avoir un prêt immobilier sans apport (On parle également de prêt à 110 %). Il s’agit même d’un type de crédit plutôt courant et accessible à tous, à condition de présenter un dossier solide.
Qui peut bénéficier d’un prêt sans apport ? Comment rassurer les établissements de crédit si on ne dispose pas d’apport personnel ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il y a à savoir sur la façon de décrocher un prêt immobilier sans apport.
C’est quoi un apport personnel ?
Un prêt immobilier ou crédit immobilier est un type de prêt octroyé par une banque ou un établissement financier destiné à financer l’achat d’un bien immobilier, comme une maison, un appartement ou un terrain par exemple.
L’emprunteur rembourse ce prêt progressivement, généralement sur une longue période allant de 15 à 30 ans, en effectuant des paiements mensuels. Ces paiements incluent une partie du montant emprunté (le capital) ainsi que les intérêts calculés sur le solde restant dû.
L’apport personnel, dans ce contexte, fait référence à la somme d’argent que l’emprunteur doit mettre de sa poche pour couvrir une partie du coût total de la propriété. Cet apport personnel provient généralement de l’épargne de l’emprunteur, de la vente d’un bien précédent ou d’un héritage. Il présente un pourcentage du prix d’achat de la propriété, et est souvent utilisé pour couvrir les frais d’acquisition, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, ou également pour réduire le montant du prêt immobilier lui-même. En général, plus l’apport personnel est élevé, moins le montant du prêt immobilier nécessaire l’est.
Avec un prêt immobilier sans apport, l’achat de la propriété est en totalité avancé par la banque. Les raisons d’opter pour un prêt immobilier sans apport sont nombreuses, notamment :
➡️ Opportunité d’achat soudaine : une opportunité d’achat se présente soudainement, et l’acheteur potentiel n’a pas le temps d’économiser pour un apport.
➡️ Capacité financière limitée : certains prêteurs peuvent exiger un apport jusqu’à 20 % du prix d’achat total du bien immobilier. Certaines personnes n’ont pas les économies nécessaires pour verser un apport aussi important. Un prêt immobilier sans apport peut alors être la seule option pour elles afin de devenir propriétaires.
Est-il possible d’avoir un prêt immobilier sans apport ?
Obtenir un prêt immobilier sans apport ou prêt immobilier 110 % est toujours difficile, principalement pour les raisons suivantes :
➡️ Risque accru pour les prêteurs : lorsque vous n’avez pas d’apport, les prêteurs prennent un risque plus élevé. Pour réduire ce risque, ils refusent les demandes d’emprunteurs qui ne disposent pas d’un dossier solide.
➡️ Plus grande difficulté à négocier : si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour constituer un apport personnel conséquent, vous avez aussi moins de pouvoir de négociation lorsque vous traitez avec les prêteurs étant donné qu’ils ne sont pas séduits par votre profil.
➡️ Recherche de prêteurs spécialisés : comprenez que ce ne sont pas tous les établissements de crédit qui acceptent les prêts immobiliers sans apport. Trouver des institutions financières spécialisées qui acceptent de tels prêts peut alors être chronophage et compliqué.
Toutefois, comme évoqué plus haut, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport. Et voici comment vous pouvez maximiser vos chances :
✅ Apportez d’autres garanties: bien que l’absence d’apport puisse compliquer l’obtention d’un prêt immobilier, il est possible de maximiser vos chances en offrant d’autres garanties. Une situation financière stable, la souscription à une assurance prêt immobilier, des garants potentiels prêts à se porter caution, ou des preuves de revenus solides peuvent rassurer les prêteurs et renforcer votre dossier de demande de prêt. Ces éléments démontrent votre capacité à rembourser, compensant ainsi le manque d’apport initial.
✅ Courtier immobilier : faire appel à un courtier immobilier pourrait aussi vous être utile pour décrocher un prêt immobilier sans apport. Et pour cause, les courtiers ont des relations avec plusieurs institutions financières et connaissent les prêteurs qui sont plus enclins à accorder des prêts sans apport. Ils peuvent également vous guider pour présenter votre dossier de manière à maximiser vos chances de succès.
Pourquoi les banques demandent-elles un apport lors d’un prêt immobilier ?
Les établissements de crédit demandent un apport personnel de l’emprunteur lors d’un prêt immobilier pour les raisons suivantes :
➡️ Réduction du risque : non seulement l’apport fait baisser le montant du crédit que vous allez devoir rembourser, mais démontre également au prêteur que vous avez les moyens d’économiser et aussi la capacité de gérer vos finances de manière responsable.
➡️ Preuve de votre engagement : en demandant un apport, l’établissement de crédit s’assure que vous êtes sérieusement engagé dans l’achat du bien immobilier.
➡️ Conformité réglementaire : en France, la loi n’impose pas directement aux établissements de crédit d’exigences minimales en matière d’apport pour les prêts immobiliers. Toutefois, elle les oblige à limiter le taux d’endettement à 35%, assurance comprise. Une manière d’y arriver étant de demander un apport personnel.
➡️ Taux d’intérêt avantageux : Plus l’apport que vous apportez est élevé et plus la banque peut vous accorder un taux d’intérêt plus avantageux. Cela s’explique par le fait que si vous avez la capacité de fournir un apport, vous avez donc une plus grande solvabilité.
Qui peut bénéficier d’un prêt sans apport ?
Conçu pour financer des projets bien particuliers, le prêt immobilier sans apport s’adresse à un profil très particulier d’emprunteur.
Les profils
Les durées de remboursement courantes pour les prêts immobiliers avec ou sans apport oscillent généralement entre 15 et 30 ans (voire moins si la capacité de remboursement est élevée). C’est la raison pour laquelle les banques privilégient les jeunes actifs ainsi que les investisseurs. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devrez aussi présenter un dossier solide en répondant aux conditions et critères suivants :
➡️ Un profil professionnel robuste : Avoir un historique d’emploi stable, de préférence avec le même employeur pendant un certain temps, peut être un facteur positif.
➡️ Des revenus mensuels élevés : Les prêteurs vont s’assurer que vous avez la capacité de rembourser le prêt, même sans avoir à apporter un versement initial. Plus vos revenus sont élevés par rapport à vos dettes actuelles, meilleur sera votre profil d’emprunteur.
➡️ Une situation financière stable : Une situation financière stable signifie que vous n’avez pas de dettes excessives, que vous avez une bonne gestion financière et que votre historique de crédit est positif.
Les types de projet
Les types de projets qui ont de grandes chances d’être financés par un prêt à 110 % comprennent :
- L’achat d’un premier appartement ou maison
- L’achat de biens immobiliers commerciaux
Vous pouvez également inclure le coût des travaux dans le montant total demandé.
Comment rassurer la banque si on ne dispose pas d’apport personnel ?
Si vous n’êtes pas en mesure de débloquer des fonds pour constituer un apport personnel, il existe des stratégies qui permettent de rassurer la banque et donc d’augmenter vos chances d’obtenir un prêt :
✅ Présentez un projet immobilier réaliste et rentable : Préparez un plan solide pour votre projet immobilier qui inclura des détails sur la propriété que vous souhaitez acheter, sa valeur estimée, et la manière dont vous prévoyez de rembourser le prêt. Démontrez bien que votre investissement est sensé, réalisable et surtout rentable pour vous.
✅ Prouvez votre stabilité financière : Fournissez des preuves solides de la stabilité de votre profil financier. Dans votre dossier, vous devez notamment inclure des bulletins de paie montrant des revenus stables, des relevés de compte démontrant une bonne gestion financière, et toute autre information pertinente qui démontre que vous êtes en mesure de rembourser le prêt.
✅ Cautionnement bancaire : Si vous ne disposez pas d’apport personnel, envisagez d’avoir recours à un tiers, comme un parent ou un proche, qui peut se porter garant du prêt immobilier. Ce garant devra avoir des finances solides et être prêt à prendre en charge les remboursements mensuels en cas de défaillance de votre part.
Qu’est-ce qu’un prêt 110 % ?
Un prêt 110 % ou encore prêt immobilier à 110% est tout simplement l’autre nom du prêt immobilier sans apport. Déjà expliqué plus haut, il consiste à financer le montant d’achat du bien immobilier ainsi qu’une part de 10 % dédiée aux frais de mise en place du financement ainsi que les frais d’acquisition associés du bien, tels que les frais de notaire et les frais de dossier. En d’autres termes, un prêt 110 % est un prêt immobilier qui couvre l’ensemble des coûts liés à l’achat d’un immobilier, ce qui signifie que vous, en tant qu’emprunteur, n’avez pas besoin de fournir un apport personnel.
En définitive, obtenir un prêt immobilier sans apport personnel peut être réalisable grâce à des approches stratégiques telles que le cautionnement bancaire ou la démonstration d’une stabilité financière solide. Il est aussi essentiel de convaincre les prêteurs de la faisabilité de votre projet en présentant un dossier financier crédible. En collaborant avec des experts et en négociant soigneusement, vous pouvez surmonter le défi de l’apport personnel et ainsi concrétiser votre projet immobilier.