Vous avez enfin trouvé votre futur logement et effectué toutes les démarches administratives. La banque a bien reçu votre demande de crédit, et votre achat semblait en très bonne voie. Jusqu’à ce que tombe la mauvaise nouvelle : votre prêt immobilier est refusé ! Cette situation, bien que frustrante, est plus courante qu’on ne le pense. Les banques, dans leur rôle de gestion des risques, évaluent minutieusement chaque dossier pour s’assurer que l’emprunteur est en mesure de rembourser son prêt sans difficulté. Elles prennent en compte des critères stricts tels que le taux d’endettement, la stabilité professionnelle, l’apport personnel ou encore l’historique bancaire. Si l’un de ces éléments ne répond pas à leurs attentes, les banques préfèrent refuser la demande pour limiter les risques de défaut de paiement.
Cependant, les courtiers ont aussi évoqué un autre problème à l’origine des refus de prêt immobilier importants en France ces dernières années. Lequel ? Vous le saurez dans cet article !
Le taux d’usure, principale cause des refus de prêt immobilier en France
Pour faire simple, le taux d’usure représente le taux d’intérêt maximum que les banques sont autorisées à appliquer lors de l’octroi d’un prêt. Fixé trimestriellement par la Banque de France, il vise à protéger les emprunteurs contre des conditions de crédit abusives. Il n’existe pas un, mais plusieurs taux d’usure en fonction du type de prêt contracté.Le taux d’usure est un obstacle majeur pour de nombreux emprunteurs, et ce depuis plusieurs années en France. Selon un article de 2022 Cnews, il serait à l’origine de 45 % des refus de prêt immobilier. Aujourd’hui encore, la situation perdure. Les banques, contraintes par ce plafond, n’ont pas la possibilité d’ajuster leurs taux pour couvrir les risques liés à certains dossiers. Par exemple, lorsque les taux du marché augmentent, les établissements se retrouvent coincés entre un coût de refinancement élevé et un taux d’usure trop bas, les empêchant de proposer des offres viables. Cette situation entraîne des refus massifs, même pour des profils solides. Des emprunteurs aux revenus élevés se voient refuser un prêt, car les banques jugent le risque trop important par rapport au taux d’usure en vigueur.
Refus de prêt immobilier : les autres causes fréquentes !
Parmi les raisons les plus fréquentes de refus de prêt immobilier, on retrouve :
1. Un taux d’endettement trop élevé de l’emprunteur
L’un des principaux critères d’acceptation d’un prêt immobilier est le taux d’endettement. Ce taux représente la part des revenus consacrée au remboursement des crédits. Les banques appliquent une règle stricte : ce taux ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets de l’emprunteur. Autrement dit, si les mensualités de vos prêts (immobilier, consommation, etc.) dépassent 35% de vos revenus nets, vous risquez un refus. Au-delà, le risque de défaut de paiement augmente, et les établissements prêteurs préfèrent refuser le dossier. Par exemple, pour un ménage gagnant 3 000 € net par mois, les mensualités de crédit ne devraient pas excéder 1 050 €. Si d’autres emprunts (voiture, consommation) grèvent déjà le budget, la banque considère le dossier trop risqué.
2. Un apport personnel insuffisant
L’apport personnel joue un rôle clé dans l’obtention d’un prêt immobilier. Il rassure les banques en réduisant le montant à financer et en démontrant la capacité d’épargne de l’emprunteur. En moyenne, les établissements exigent un apport de 10 % à 20 % du prix du bien. Par exemple, pour un bien à 200 000 €, un apport de 20 000 € à 40 000 € est souvent requis. Sans cet apport, les banques jugent le projet trop risqué et préféreront refuser le prêt immobilier.
3. Un projet jugé trop risqué (bien atypique, montant trop élevé, etc.)
Les banques évaluent également la viabilité du projet immobilier lui-même. Un bien atypique (loft, maison ancienne nécessitant des travaux) ou un montant d’achat disproportionné par rapport aux revenus de l’emprunteur peut entraîner un refus. Par exemple, un bien situé dans une zone à faible demande ou un projet dépassant largement les capacités financières de l’acheteur représente un risque trop élevé pour les prêteurs. Pour éviter ce genre de problème, mieux vaut choisir un bien adapté à son budget et à ses besoins et éviter les projets trop ambitieux ou complexes.
4. Un profil emprunteur fragile (contrat précaire, revenus irréguliers)
Les emprunteurs présentant un profil financier fragile, comme ceux ayant un contrat de travail précaire (CDD, intérim) ou des revenus irréguliers (freelance, indépendants), ont plus de chances de voir leur demande de prêt refusée. En effet, les banques privilégient la stabilité professionnelle et des revenus réguliers pour garantir une capacité de remboursement stable. Par exemple, un freelance dont les revenus fluctuent d’un mois à l’autre a de grandes chances de voir son dossier rejeté, même s’il dégage un bon chiffre d’affaires à l’année. Pour rassurer les banques quand on a un profil emprunteur fragile, il est conseillé de justifier d’une ancienneté suffisante dans son activité ou de fournir des garanties supplémentaires (caution, apport plus important).
5. L’assurance emprunteur refusée
L’assurance emprunteur, appelée aussi assurance décès-invalidité, protège l’emprunteur et la banque en cas d’événements imprévus comme le décès, l’invalidité ou la perte d’emploi. Elle garantit le remboursement du prêt immobilier, même si l’emprunteur rencontre des difficultés financières ou ne peut plus honorer ses mensualités. Cette assurance est une condition obligatoire pour obtenir un prêt immobilier. Les banques l’exigent pour se prémunir contre les risques de non-remboursement. Sans elle, le prêt immobilier ne peut être accordé, car l’établissement financier ne prendrait pas le risque de financer un projet sans garantie de recouvrement en cas de problème.
Cependant, l’assurance emprunteur peut être refusée pour plusieurs raisons. Les antécédents médicaux graves, comme un cancer, une maladie cardiovasculaire ou un handicap, constituent souvent des motifs de refus par les assureurs. De même, la pratique de sports extrêmes (alpinisme, parachutisme, etc.) ou d’une profession à haut risque (pompier, militaire en mission) entraînent souvent aussi un refus, car ces activités augmentent la probabilité d’accident ou de décès. En cas de refus d’assurance, l’emprunteur se retrouve malheureusement dans l’impossibilité d’obtenir son prêt immobilier.