Après avoir constitué une épargne suffisante, vous êtes maintenant prêt à concrétiser votre premier achat immobilier. Ou tout simplement que vous avez trouvé une source de financement comme un crédit immobilier, un prêt épargne logement, un prêt familial… Mais se pose la question du type d’investissement à privilégier. Faut-il acquérir sa résidence principale ou se tourner vers un investissement locatif ?
Il n’existe pas de réponse universelle à cette question. Le choix entre ces deux options dépend surtout de vos aspirations, de votre situation actuelle et de vos projets futurs. Acquérir une résidence principale s’impose souvent comme une étape naturelle pour ceux qui souhaitent poser des bases stables, notamment en vue de fonder une famille.
À l’inverse, l’investissement locatif séduit ceux qui visent à diversifier leurs revenus et à construire un patrimoine sur le long terme. Avant de trancher, vous devez peser le pour et le contre de chaque option, en tenant compte de vos objectifs et de votre tolérance au risque.
Acheter une résidence principale : le choix de la stabilité, mais pas que…
Les avantages de la RP
Voici les principaux avantages de cette option :
- Stabilité et sécurité : acheter une résidence principale vous offre la possibilité de se créer un chez-soi, un lieu où l’on se sent en sécurité et à l’abri des aléas du marché locatif. En faisant ce choix, vous n’aurez plus besoin de craindre les hausses de loyer ou les déménagements imposés par un propriétaire. Cette stabilité est appréciable pour les familles ou ceux qui souhaitent fonder une famille et s’enraciner dans un quartier.
- Investissement sûr, surtout sur le long terme : l’immobilier reste l’un des investissements les plus sûrs sur le long terme. En achetant une résidence principale, vous constituez un patrimoine qui, dans la plupart des cas, prendra de la valeur avec le temps.
- Conditions de prêt plus favorables : il y a peu de chance que la banque vous fasse un refus de prêt immobilier. De manière générale, les banques sont plus enclines à accorder un prêt pour une résidence principale, car elles considèrent ce type d’achat comme moins risqué. En effet, l’emprunteur ne prendra jamais le risque que la banque saisit son bien immobilier. Vous bénéficierez donc de taux d’intérêt plus bas, et des conditions d’accès au crédit plus souples.
- Avantages fiscaux et aides : le gouvernement encourage l’accession à la propriété par des dispositifs fiscaux avantageux, comme des réductions d’impôts ou des prêts à taux zéro. Ces aides rendent l’achat plus accessible et réduisent la charge financière initiale.
- Exonération fiscale sur la plus-value : en France, la revente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value (sous certaines conditions). Cela en fait un investissement attractif, surtout si vous prévoyez de revendre le bien après quelques années.
Les inconvénients de la RP
L’achat d’une résidence principale présente bien évidemment aussi des inconvénients :
- Manque de liquidité : contrairement à un investissement locatif, une résidence principale ne génère pas de revenus. Votre argent est immobilisé dans le bien, et il sera difficile de le récupérer rapidement en cas de besoin.
- Engagement financier lourd : contrairement à un investissement locatif, une résidence principale ne génère aucun revenu. Les mensualités du crédit, les charges et les frais d’entretien sont entièrement à votre charge, sans l’aide de loyers pour alléger la pression financière.
- Opportunités manquées de générer des revenus passifs : en choisissant d’acheter une résidence principale, vous renoncez aux avantages d’un investissement locatif, comme la possibilité de générer des revenus passifs, de multiplier les acquisitions et de diversifier votre patrimoine.
Investir dans un bien locatif : une belle opportunité, mais pas sans défis
Investir dans un bien locatif pour un premier achat immobilier, est-ce une bonne idée ?
Les avantages du locatif
- Facilité de remboursement du crédit immobilier : les loyers perçus auprès des locataires constituent une source de revenus régulière qui vont couvrir une partie, voire la totalité des mensualités de remboursement. Ainsi, vous réduisez considérablement votre effort financier et pouvez même dégager un cash-flow positif, c’est-à-dire des revenus excédentaires une fois toutes les dépenses liées au bien immobilier (crédit, charges, impôts, etc.) déduites.
- Génération de revenus réguliers : si les loyers perçus couvrent les mensualités du crédit et les charges, l’investissement locatif devient une source de revenus complémentaire. De même, une fois le prêt remboursé, les loyers versés par les locataires vous assureront des revenus réguliers.
- Déductions fiscales : en France, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt, mais les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation et d’entretien peuvent être déduits des revenus fonciers, ce qui réduit l’impôt sur le revenu. De plus, certains dispositifs fiscaux, tels que le Pinel ou le Denormandie, offrent des réductions d’impôt supplémentaires en contrepartie de certaines conditions (durée de location, type de bien, etc.).
- Flexibilité : contrairement à la résidence principale, qui est un lieu de vie fixe, l’investissement locatif offre une plus grande flexibilité. L’investisseur a le choix entre louer son bien à long terme ou le proposer à la location saisonnière, en fonction de ses besoins et de ses objectifs. De plus, il peut décider de revendre son bien à tout moment, en fonction de l’évolution du marché immobilier.
- Possibilité de multiplier les acquisitions : lorsque les loyers perçus couvrent les mensualités du crédit et les charges associées, l’investisseur peut envisager d’acquérir un nouveau bien sans alourdir son budget. Cette stratégie, connue sous le nom d’effet de levier, permet de constituer progressivement un patrimoine immobilier diversifié et rentable. En effet, chaque nouveau bien acquis génère des revenus locatifs supplémentaires, qui peuvent à leur tour financer d’autres projets.
Les inconvénients du locatif
- Vacances locatives : entre deux locataires, le logement reste vide plusieurs semaines, voire plusieurs mois, surtout si le marché locatif est saturé ou si la localisation du bien n’est pas optimale. Pendant ces périodes, vous ne recevez plus de loyers, alors que les charges et les mensualités du crédit continuent de peser sur votre budget.
- Dépenses imprévues : un bien immobilier locatif engendre souvent des frais non anticipés. Des problèmes techniques (fuites, panne de chauffage, etc.), des travaux de copropriété ou des rénovations obligatoires peuvent surgir à tout moment. Ces dépenses, parfois conséquentes, s’ajoutent aux charges courantes et réduisent la rentabilité de l’investissement.
- Loyers impayés : les propriétaires bailleurs font en permanence face au risque de loyers impayés. En effet, il n’est pas exclu qu’un locataire en difficulté financière cesse de payer du jour au lendemain, et les procédures pour récupérer les sommes dues s’avèrent souvent longues et coûteuses. Cette situation mettra à mal votre trésorerie et compromettra le remboursement du crédit.
- Gestion locative chronophage : gérer un bien locatif demande du temps et des compétences. Trouver des locataires, organiser les visites, rédiger les contrats, gérer les relations avec les occupants et s’occuper de l’entretien du logement sont des tâches complexes et chronophages. Pour ceux qui ne souhaitent pas s’impliquer directement, il y a l’option de déléguer la gestion à une agence immobilière. Toutefois, celle-ci engendre des frais supplémentaires et importants, généralement compris entre 6,3 % et 8 % des loyers perçus.
Quel choix privilégier entre résidence principale et investissement locatif ?
Pour votre premier achat immobilier, le choix entre une résidence principale et un investissement locatif dépendra surtout de vos priorités, de votre situation financière et de vos projets de vie. Si par exemple vous cherchez de la stabilité et que vous souhaitez fonder une famille, l’achat d’une résidence principale est certainement la meilleure option. Cela vous permet de sortir du cycle des loyers et de construire un patrimoine tout en bénéficiant de conditions de prêt favorables.
En revanche, si vous visez la rentabilité et que vous êtes prêt à assumer les contraintes de la gestion locative et les risques associés à la location de biens immobiliers, lancez vous dans l’investissement locatif. C’est une excellente manière de diversifier votre patrimoine et de générer des revenus passifs. Mais surtout, l’investissement locatif représente une opportunité intéressante pour développer rapidement un patrimoine immobilier. En utilisant le levier bancaire, il est possible d’acquérir plusieurs biens immobiliers sans mobiliser l’intégralité de son capital. Les loyers perçus, lorsqu’ils couvrent les mensualités du crédit et les charges, libèrent des ressources pour financer de nouveaux projets d’investissement locatif. Cette stratégie favorise une croissance progressive du portefeuille immobilier.
Pour finir, sachez également qu’il est possible de combiner les deux approches pour maximiser les bénéfices. Par exemple, vous pouvez commencer par acheter une résidence principale, puis investir dans un bien locatif une fois que votre situation financière le permet.