Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font partie des investissements les plus plébiscités par les Français. En effet, ce véhicule de placement allie performance et sécurité, mais donne également accès à un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers sans les tracas de la gestion en direct.
Au fil des ans, le marché des SCPI s’est ouvert sur différents secteurs d’investissement, chacun avec ses spécificités et ses avantages. Les rendements varient en fonction des domaines, mais certaines sociétés se démarquent par leur performance et la qualité des actifs sélectionnés. Dans cet article, nous allons explorer et analyser en détail les différents secteurs accessibles lorsqu’on investit en SCPI.
Les rendements stables des SCPI spécialisées dans l’immobilier de bureau
L’immobilier de bureau est une classe d’actif particulièrement prisée au sein des SCPI de rendement, car il garantit aux investisseurs institutionnels des rendements attractifs tout en offrant une certaine stabilité. La durée des baux signés à l’entrée des locataires est un avantage significatif pour les SCPI qui gèrent des bureaux. En France, les baux commerciaux ont une durée minimale d’occupation de 3 ans et maximale de 9 ans et, dans d’autres pays, ils peuvent même s’étendre au-delà de 10 ans.
Par ailleurs, les actifs immobiliers d’entreprise permettent d’éviter les mauvaises surprises liées à la gestion locative avec des locataires. En effet, la législation est souvent plus stricte envers les professionnels que les particuliers. En France, une entreprise qui ne paie pas ses loyers se verra contrainte de quitter les locaux sous un mois, tandis que l’expulsion d’un locataire particulier s’avère bien plus complexe, notamment lors de la trêve hivernale.
Toutefois, il est important de rester attentif à la qualité des bureaux détenus par une SCPI. En effet, suite à la montée en puissance du télétravail, les entreprises recherchent de plus en plus des espaces flexibles, bien situés et équipés des nouvelles technologies pour attirer les meilleurs collaborateurs. Seules les SCPI qui investissent dans des immeubles suivant ces évolutions peuvent continuer de générer des rendements attractifs. Vous pouvez suivre ce classement des SCPI et vous verrez que les sociétés civiles de placement immobilier qui investissent dans les locaux professionnels offrent généralement des rendements compris entre 3 et 6 %.
Santé et médico-social : un secteur en pleine croissance
Le secteur de la santé et du médico-social est en plein l’essor. Ainsi, les SCPI qui investissent dans ce domaine profitent de cette croissance et offrent une opportunité d’investissement durable. Le vieillissement de la population crée une demande accrue pour de nouveaux établissements de soin, de maisons de retraite ou encore de centres de rééducation.
C’est pourquoi les SCPI détenant ce type d’infrastructure bénéficient d’une forte demande locative qui garantit un taux d’occupation élevé et des revenus stables. De plus, les opérateurs de santé auront tendance à privilégier des baux commerciaux de longue durée, car ils investissent lourdement pour équiper les locaux qu’ils occupent (par exemple avec des accès handicapés ou du matériel médical difficile à déplacer). En général, les SCPI du secteur de la santé proposent un rendement compris entre 4 et 5 %.
Profitez du boom du commerce en ligne avec les SCPI logistiques
L’e-commerce s’est développé de manière fulgurante ces dernières années et l’immobilier logistique est l’un des piliers de cette croissance. Les entrepôts et les centres de distribution sont devenus des actifs très recherchés par les SCPI. Les géants du commerce en ligne, tels qu’Amazon, Cdiscount ou encore Alibaba, recherchent toujours de nouveaux espaces de stockage supplémentaire en raison de l’explosion des livraisons à domicile et du besoin de réduire les délais de livraison en rapprochant les centres de distribution des consommateurs finaux.
D’autre part, la forte demande locative du secteur permet aux SCPI détentrices d’actifs logistiques de négocier à la hausse les loyers, car les entreprises sont prêtes à payer un prix premium pour sécuriser des emplacements clés en périphérie des grandes villes ou à proximité des grands axes de transports. Cerise sur le gâteau, les loyers sont indexés sur l’inflation !
Enfin, ces SCPI offrent une rentabilité nette quasiment équivalente à leur rentabilité brute, car les coûts d’exploitation et d’entretien de ces bâtiments sont assez faibles. Par conséquent, les SCPI spécialisées dans la logistique servent le plus souvent un rendement supérieur à 5 %.
Les SCPI de commerce, des opportunités dans les zones dynamiques
Le secteur du commerce physique a été touché de plein fouet par la pandémie de la covid-19 et le boom du commerce en ligne. Néanmoins, les SCPI spécialisées dans les commerces peuvent constituer une opportunité intéressante lorsque les actifs sont localisés dans des zones dynamiques comme les centres-villes ou les lieux touristiques. Malgré le développement de l’e-commerce, les consommateurs sont toujours intéressés par des expériences de shopping physique, particulièrement dans les boutiques de luxe, les centres commerciaux ou les magasins situés dans des rues commerçantes prestigieuses.
Comme pour les bureaux, l’immobilier de commerce bénéficie d’un faible taux de vacance locative ainsi que de baux de location de longue durée, ce qui joue en faveur de la rentabilité et de la stabilité des revenus. Les SCPI de commerce choisissent généralement de diversifier leur portefeuille d’actifs en investissant dans différentes villes européennes afin de lisser leurs risques et de profiter des différences de rentabilité entre les pays. Dans le secteur du commerce physique, le rendement des SCPI oscille souvent entre 4 et 6 %.
SCPI : faites un investissement sûr dans l’immobilier locatif
Les biens immobiliers destinés à la location résidentielle représentent un placement sûr et traditionnel. Ils sont particulièrement recherchés par les SCPI en période d’incertitude économique, car ce secteur de l’immobilier est beaucoup moins volatil que les autres. En France, la demande pour des logements à louer reste très forte, notamment dans les grandes villes et les zones tendues. Les SCPI spécialisées dans les biens résidentiels bénéficient d’un taux d’occupation élevé, ce qui garantit une certaine stabilité des revenus.
Par ailleurs, certaines SCPI résidentielles offrent des avantages fiscaux : les SCPI dites « fiscales ». Elles combinent les avantages des SCPI classiques avec les dispositifs de défiscalisation de l’investissement locatif comme les lois Pinel, Malraux ou Denormandie. Le rendement des SCPI résidentielles se situe généralement autour de 3 %, ce qui est en deçà du rendement des autres secteurs. Néanmoins, l’immobilier résidentiel sécurise les investisseurs qui ne sont pas à l’aise avec la volatilité.
Les SCPI sont une solution d’investissement attrayante pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion directe. Elles offrent des avantages significatifs en termes de diversification, d’accessibilité et d’avantages fiscaux. Cependant, il est primordial de bien comprendre les risques, les frais et la fiscalité associés à cet investissement.